عقبایی: سوداگری بازار اجاره را به کما برد

پایگاه خبری تحلیلی بازار بورس:

بازار اجاره این روزها حال خوشی ندارد. بازار اجاره متولی ندارد. بازار اجاره به صورت خودسرانه اداره می شود. بازار اجاره تحت تاثیر تورم است. بازار اجاره به دلیل جای خالی اجاره داری حرفه ای متشنج شده است. 

بازار اجاره زیر سلطه تورم

حسام عقبایی  نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت:منابع آماری را باید از مرکز آمار ایران و بانک مرکزی گرفت. به طور مثال در مورد خانه‌های خالی آمارهای بسیاری اعلام شده است اما ما تنها به آمارِ سال ۹۷ مرکز آمار ایران و بانک مرکزی می‌توانیم استناد کنیم که براساس آن دومیلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونیِ خالی در کل کشور وجود دارد.

وی در ادامه به وضعیتِ مسکن در طی سال‌ها اشاره کرد و گفت: از دهه‌ی ۶۰ تا دهه‌ی ۹۰ سال به سال و دهه به دهه تعداد مستاجرین افزایش پیدا کرد. در طول این سال‌ها هم شهرنشینی و هم مهاجرت به شهرهای بزرگ بیشتر شد و از طرفی برای تولید مسکنِ لازم در کشور برنامه منسجم و کار مشخصی انجام نشد.

عقبایی: اجاره بها از درآمد بالاتر است

عقبایی افزود: همچنین اجاره‌بها و قیمت مسکن بسیار بالاتر از درآمد عمومی مردم و دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه رشد کرد. خب در این وضعیت نمی‌توانیم به صورت دستوری قیمت ملک و اجاره‌بها را پایین بیاوریم بلکه باید درآمد مستاجرین را به سمتی برسانیم که با اقتصاد طبیعی جامعه مطابقت داشته باشد.

وی تاکید کرد: با حرکت‌های پلیسی نمی‌شود قیمت اجاره‌ها را کنترل کرد. همانطور که دیدیم تجربه‌ی این کار را دولت نهم و دهم داشت و نتوانست قیمت اجاره‌بها را کنترل کند.

نائب رئیس اول اتحادیه املاک در مورد دلایل رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها گفت: نبودنِ توازن بین عرضه و تقاضا اولین دلیلِ این افزایش قیمت است. ببینید از مجلس هفتم ما همواره از تولید مسکن استیجاری صحبت کردیم و همواره همه‌ی کمیسیون‌های عمران مجالسِ مختلف و عمده‌ی نمایندگان مجلس با تولید مسکنِ استیجاری موافق بودند اما هیچ کار عملیاتی و اجرایی توسط دولت و مجلس در خصوص تولید مسکن استیجاری و اصطلاحا اجاره‌داریِ حرفه‌ای صورت نگرفته است.

عقبایی ادامه داد: کشورهایی مثل کره جنوبی، مالزی و ترکیه، تسهیلات و زمین در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهند و به آن‌ها می‌گویند سازه‌ی پایداری بسازند که حداقل ۵۰ سال بتوان به خوبی از آن بهره‌برداری کرد. از این ۵۰ سال، تولیدکننده باید ۱۰ سال سازه‌ی خود را در صنعت اجاره، با مبالغی که دولت می‌گوید، وارد کند و ۴۰ سالِ باقی را می‌تواند برای خودش استفاده کند. این سازِکار در واقع به کنترل قیمت و افزایش عرضه کمک می‌کند.

نائب رئیس اول اتحادیه املاک توضیح داد: در کشور ما براساس قاعده‌ی فقهیِ تسلیط، مردم بر اموال غیرمنقول خود مسلط هستند و دولت نمی‌تواند آن‌ها را مجبور کند که به قیمتِ مشخصی خانه‌ی خود را اجاره دهند. این اتفاق شاید در دوره‌هایی مثل کرونا بیفتد اما به شکل معمول ضد قاعده‌ی فقهیِ تسلیط است. اگر این قضیه نبود، مجلس در طول این سال‌ها تصویب می‌کرد که مثلا اجاره باید میزان مشخصی افزایش پیدا کند.

پس در شرایطی که بخش زیادی از سبد خانوار به هزینه‌ی اجاره خانه اختصاص پیدا کرده و بخش زیادی از کارگران و اقشار ضعیف جامعه باید از سبد بهداشت و رفاه و تغذیه‌ی خود کم کنند تا بتوانند اجاره مسکن خود را بپردازند، چه باید کرد؟ ، وی در پاسخ به این سوال می‌گوید: اولین راهکار همانطور که گفتم تولید مسکن استیجاری است که هم دولت و هم مجلس با آن موافق است اما تاکنون کار عملیاتی و اجرایی در این خصوص انجام نشده است. پس ما باید به سمت تولید مسکن استیجاری برویم و چاره‌ای نداریم.

عقبایی افزود: البته برنامه‌ی مسکن استیجاری برنامه‌ای بلندمدت است و دولت باید برنامه کوتاه مدت برای حل مشکل مسکن طبقات ضعیف داشته باشد. مستاجری که امسال ۶میلیون حقوق می‌گیرد و تا الان ۳ میلیون اجازه می‌داده و قرار است این اجاره چند برابر شود، چگونه می‌تواند از پسِ هزینه‌های دیگر زندگیِ خود بربیاید. دولت باید برای این افراد فکری عاجل کند.

وی گفت: دولت باید به اینها سوبسید دهد. البته نیاز نیست دولت از جیب خود این سوبسید را پرداخت کند بلکه باید جلوی واسطه‌ها و بنگاهداری بانک‌ها را بگیرد. دولت باید همه‌ی بانک‌هایی که رشد قارچ‌گونه داشتند و جز سوداگری کاری نکردند را مجبور کند در کوتاه مدت تسهیلاتِ بدون کارمزد یا با حداقل کارمزد در اختیار مستاجران قرار دهند.

عقبایی با تاکید بر اینکه بانک‌ها ظرفیت این کار را دارند، گفت: الان اگر از بانک‌ها تسهیلات خرید ماشین بخواهیم بلافاصله پرداخت می‌کنند اما اگر درخواست تسهیلاتِ خرید خانه داشته باشیم، پرداخت نمی‌کنند. چون بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل دوازده سال است و بانک به دنبال سودجویی و بنگاهداری است و نه رونق اقتصادی و کمک به مردم.

وی با اشاره به سرپیچیِ بانک‌ها از پرداخت ودیعه مسکن گفت: بانک‌ها عملا این را اجرا نکردند و اساسا وام اجاره مسکن هم بروکراسیِ اداریِ پیچیده و بی‌اثری داشت. ببینید مستاجرِ ما الان به وام نیاز دارد و تا تیرماه باید به او تسهیلات پرداخت کرد. اینکه دیماه به او تسهیلات بدهیم به دردش نمی‌خورد. در دوره‌ای که او به دنبال تمدید قرارداد اجاره‌ی خود است باید این فکرها را برایش کنیم نه وقتی که زمان گذشته.

نائب رئیس اول اتحادیه املاک تصریح کرد: باید بخشی از سود بدون کارمزدی که بانک‌ها انباشت می‌کنند و با آن برج و مجتمع تجاری می‌سازند را برای پیشبردِ برنامه‌های کوتاه مدت اجرایی کرد و در کنار آن دولت و مجلس برنامه‌ی بلندمدتی چون اجاره‌داریِ حرفه‌ای را پیش ببرند. در کنار همه‌ی اینها باید نظارت نسبی وجود داشته باشد و دولت با افرادی که جو ایجاد می‌کنند و قیمت‌های نجومی تعیین می‌کنند مقابله کند. اینگونه می‌توان حرکت موثری برای مستاجرها انجام داد.

عقبایی در ادامه به برنامه‌ دولت برای ایجاد یک میلیون خانه در سال اشاره کرد و گفت: بعد از یک سال دیگر دولت می‌تواند وارد کار اجرایی شود. تا الان فرصت خوبی بود برای اینکه دولت برنامه‌ریزی کند و منابع مالی و زمین و پیمانکار و… را تعیین کند. بعد از این دولت باید تعهدی که به مردم داده را به ثمر برساند تا بتواند توازنی بین عرضه و تقاضا ایجاد کند. من در مجموع به تواناییِ انجام این کار خوشبین هستم اما اگر بخواهم اظهارنظر کارشناسی کنم سال دوم باید به پایان برسد تا ببینیم آیا کار عملیاتی و اجرایی انجام شده یا نه.

حسام عقبایی در پایان گفت: برنامه‌ی دولت می‌تواند اجرایی شود به شرط آنکه تولید مسکن که در کشور روش سنتی و بومی دارد به سمت صنعتی‌سازی برود و اگر دولت الگوی ساخت خود را به سمت صنعتی‌سازی ببرد در پروسه زمانی کوتاه می‌تواند به آنچه برنامه‌ریزی کرده دست پیدا کند.